【权力销售额首进TOP10，自投面貌去化率降至47%】2023上半年绿城公约销售额1342亿元（自投：982亿元，代建：360亿元），同比增长19%，其中权力销售额同比大幅增长40%至633亿，权力销售榜首进前十，权力占比大幅攀升至64.5%，保险后续权力利润有质增长。上半年自投面貌内容供货2089亿，举座去化率下滑至47%，库存结构中存量比重有理会抬升的趋势，且去化靠近一定压力，后续对难销面貌作念好量价监测并多渠谈严捏去化。瞻望异日，至2023/8/25绿城自投面貌可售货值达2135亿（疏导期后取得自投面貌曩昔供货），基于现时往化、存量及增量货源诊治销售的估算，再算上代建销售的孝顺，揣摸全年可结束的操盘销售鸿沟3000亿掌握。

【新拓力度可不雅、货源充足，处分精度仍待进步】绿城处分新拓力度保管高位，上半年新拓面貌预估代建费同比增长26.3%至51.2亿元，平均代建收费单价降至296元/平。年末代建面貌掩盖123个城市，合约面貌建面1.136亿平米、在建面积4919万平，分歧较年头增长12%、4.1%，在手储备订单货源充足，但处分精度仍待进步，面貌过于分散、组织架构相对初阶、处分半径扩多量可能让绿管在效果、精度、工程、品控等靠近不小的压力。

【巩固一二线发展上风，中报期后上海斩获3宗地块】上半年绿城内容得益偏少，新增货值同比减少78%至571亿，按金额计权力地盘开销占权力销售回款回落至36%。从投资区域来看，上半年获田主要汇注杭州、西安和宁波等二线城市，按拿地建面计，占比约85.6%。中报期后，绿城7-8月在上海接连摇中3块地块，增厚中枢城市土储。至2023/8/25累计新增货值1005亿，权力地盘款开销491亿，预估占到其同期权力销售回款的比重向上60%，但企业后续会引入和洽方，内容开销可能会减少。举座来看，企业也需要加速相应优质料块的入市，来保管集团举座现款流牢固。

【永续债清零后，权力利润占比慢慢树立至55%】上半年绿城结转收入523亿元，同比减少13%，结转速率趋缓；期末全口径已售未结资源3114亿（权力1955亿元），其中1266亿元（权力776亿元）揣摸于下半年结转说明，可保险短期营收鸿沟牢固增长。期内毛利率17.4%，净利率升至8.1%，缘于销管用度的管控以及出售收购面貌净收益的孝顺。跟着绿城慢慢清零永续债以及加大面貌投资权力比重，期内归母净利同比大幅增长41.3%至25.5亿，占其净利润比重较客岁同期显赫进步17.8pct至55%，归母净利率缓缓改善至4.5%。

【非受限现款短债比1.41，三条红线处于黄档】上半年绿城境内发债同比减少56%至78亿，境外完成3年期好意思元再融资置换，流动性垂死下绿城加大对银行贷款的依赖度，期末银行告贷占有息欠债的比重升至73%，举座融资资本保管在4.4%。扣除典质银行及预售资金监管，绿城可动用现款437.4亿，较年头减少1.6%，对短债掩盖倍数1.41倍（2022年末：1.65倍），短期偿债观念的弱化缘于短债比重的高潮，后续加速现款回款的同期也需要不竭改善债务期限结构。此外，绿城扣预钞票欠债率71.8%（较年头增多0.6pct）、净钞票欠债率70.2%（较年头增长7.7pct），三条红线处于黄档。

权力销售额首进TOP10自投面貌去化率降至47%

2023上半年绿城集团公约销售额1342亿，公约销售面积604万平，同比增长19%和12.1%。其中，代建业务逆周期属性愈发突显，上半年销售额360亿，同比增长29%，对销售额的孝顺同比增长2.1pct至26.8%，销售面积同比增长34%至267万平。

上半年绿城自投面貌结束公约销售额和面积分歧982亿元、360万平，同比增长15.7%和29%，增速理会高于TOP10房企均值（增幅4.9%），全口径名次从客岁同期的第10升至第8。其中一二线销售额孝顺85%，举座回款率达到109%。与此同期，权力销售额同比大幅增长40%至633亿，权力销售榜首进前十，权力占比也从客岁同期的53.4%大幅攀升至64.5%，保险异日鼓吹权力利润的有质增长。

值得着重的是，上半年自投销售保管可不雅增长，缘于供货充足，内容自投面貌供货2089亿，但举座去化率从2022全年的60%下滑至47%。对比企业公布的上半年首开去化率高达82%，两者差距显赫，诠释库存结构中存量比重有理会抬升的趋势，且去化靠近一定压力。2023下半年绿城筹议自投面貌可售货值1955亿，筹议存量货值占比从2022年的35%高潮至57%；期末存货中的已齐备待售物业较期初增长3%至275亿元，而发展中物业则较期初略有减少。后续企业要作念好库存管控，对去化难的库存作念好量价监测并多渠谈严捏去化。

瞻望异日，至2023/8/25绿城自投面貌可售货值达2135亿（疏导期后取得自投面貌曩昔供货），基于现时往化、存量及增量货源诊治销售的估算，再算上代建销售的孝顺，揣摸全年可结束的操盘销售鸿沟3000亿掌握。

神秘顾客_赛优市场调研

02 代建

新拓力度可不雅、货源充足处分精度仍待进步

绿城处分新拓力度保管高位，2023上半年新拓面貌建面1730万平，同比增长30.6%，新拓面貌预估代建费同比增长26.3%至51.2亿元，近三年来复合增长率均超20%。绿城处分新拓的平均代建收费单价从客岁同期的307.6元/平稍许降至296元/平，基本持平；微降由于新拓中金融机构奉求占比理会进步，但金融机构奉求代建的单元面积平均收费345.2元/平，较客岁同期回落37.2%。

房地产行业深度诊治进程中深入更多代建需求，绿城处分以延迟为首位，稳居第一，先发上风显赫，期末代建面貌合约面貌建面1.136亿平米、在建面积4919万平，分歧较年头增长12%、4.1%；举座代建可售货值较年头增长26.4%至8228亿，在手储备订单货源充足。

但正如李军总默示，“最大的压力点在于订单敷裕，处理订单的智商不够。”2023年中期绿城处分宇宙分设5大区、掩盖了123座城市，在管代建面貌超460个。面貌过于分散、组织架构相对初阶、处分半径随鸿沟进一步扩多量可能让绿城处分在效果、精度、工程、品控等方面靠近不小的压力。

客户结构看，神秘顾客新闻绿城处分奉求方结构多元化，2023年中期政府及国企手脚绿城主要奉求方（按合约建面计，占比58.6%）践约可达性高，保险了事迹的稳增长。但政府代建溢价有限、毛利率偏低，疏导近期部分处所政府旗下的城投平台不竭爆出负面舆情，绿城处分异日需要作念好关联客户的筛选，在事迹增长与盈利中寻求均衡。盈利方面，绿城处分概述毛利率由2020年的47.8%增长至期末的52.04%，缘于绿城“加盟”款式趋缓，和洽代建收入占总代建收入收窄以及优化贸易代建的薪酬体系。

03 投资

巩固一二线发展上风中报期后上海斩获3宗地块

受中枢城市优质料块土拍竞争强横的影响，2023上半年绿城天然积极参与杭州、上海、北京等中枢一二线城市土拍100余次，但内容得益偏少，新增19宗地块，拿地建面257万平，同比减少17.7%，新增货值同比减少78%至571亿8。权力地盘款开销250.7亿，拿地金额权力比同比增多4.1pct至79.7%，处于历史高位。按金额计，期内绿城权力地盘开销占权力销售回款的36%，投资强度未超40%红线，上半年谋略性现款净流入170亿。

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绿城现时投资策略是聚焦策略中枢城市的优质料块，以保险面貌去化流速。从上半年投资阐发来看，绿城获田主要汇注于杭州、西安和宁波等二线城市，按拿地建面计，占比约85.6%。此外，绿城对浙江部分三四线城市（如嘉兴、台州临海和绍兴上虞等）有少许契机型投资，所有拿地建面约37万平，占到一王人拿地建面的14.4%。

中报期后，绿城于一线地盘商场阐发精粹，7-8月在上海接连摇中3块地块，增厚了中枢城市土储。至2023/8/25累计新增货值1005亿，权力地盘款开销491亿，预估占到其同期权力销售回款的比重向上60%，但企业后续会引入和洽方，内容开销可能会减少。举座来看，企业也需要加速相应优质料块的入市，来保管集团举座现款流牢固。

舍弃2023年中期，绿城地盘储备较年头减少10.2%至4455万平（权力比60%），可售建面约2952万平，可抖擞异日3-4年的需求。总货值7495亿元，按货值分散来看，长三角及环渤海占比52%和21%，一二线79%；杭州、北京、上海单城货值超500亿元，疏导宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都和西安10个策略中枢城市所有货值3960亿元，占总货值的53%。绿城土储高度聚焦高能级中枢城市，仓位较重城市后期销售收复进程相对有保证，投资安全领域高。

04 盈利

永续债清零后权力利润占比慢慢树立至55%

2023上半年绿城营业总收入569.8亿，同比减少12%，结转收入522.8亿，同比减少13%，并表的开采面貌结转速率趋缓。受上半年自投面貌销售增速可不雅的影响，期末全口径已售未结资源3114亿（权力1955亿元），其中1266亿元（权力776亿元）揣摸于下半年结转说明；期末公约欠债较年头大幅增长15%至1705亿，可保险短期营收鸿沟牢固增长。

盈利智商方面，上半年概述毛利率17.4%，与客岁同期基本持平；下半年拜托结转面貌中，21年取得面貌占了一定比例，这些面貌毛利率偏低，揣摸全年毛利率仍有下行压力。而净利率同比增多0.6pct至8.1%，该观念改善归因于：1）出售及收购面貌净收益4.16亿，而客岁同期仅为0.13亿；2）灵验管控销管用度，上半年销管用度率同比镌汰0.8pct至2%，处于历史较优水平。

值得着重的是，跟着绿城慢慢清零永续债及加大面貌投资权力比重，权力利润缓缓树立。上半年绿城结束归母净利25.5亿，同比大幅增长41.3%，占其净利润比重较客岁同期显赫进步17.8pct至55%，归母净利率改善至4.5%。若剔除汇兑损益、重估收益、钞票减值等影响，中枢归母净利同比增多4.16%至38.8亿元，中枢归母净利率6.8%，同比增多1.1pct，中枢盈利智商正慢慢树立。

05 偿债

非受限现款短债比1.41三条红线处于黄档

2023年流动性垂死的环境下，上半年绿城境内累计刊行78.09亿债券，较2022年同期175.78亿元，大幅减少55.6%，发债平均资本也较客岁同期的3.33%，略高潮至3.74%。与此同期，由于境外融资神态也相对低迷，上半年绿城完成3年期境外融资共6.46亿好意思元，较客岁同期的7.5亿好意思元略有缩水。在境内发债、境外融资趋缓的情况下，绿城加大对境内银行贷款的融资依赖度，期末银行告贷鸿沟1035.8亿，较年头增长6.3%，占有息欠债的比重升至73%，而债务用具与其他告贷占比仅为26%和1%，融资慢慢转向低息的银行贷款，举座融资资本保管在4.4%。

2023年中期绿城有息欠债1426亿，较年头增长1.8%，期末在手现款较年头减少2.3%至697.8亿。若扣除典质银行及预售资金监管，期末可动用现款437.4亿，较年头减少1.6%，而短期有息欠债310.6亿，较年头增长15.4%，对短债掩盖倍数1.41倍（2022年末：1.65倍），短期偿债观念的弱化缘于短债比重的高潮，后续加速现款回款的同期也需要不竭改善债务期限结构。此外，绿城扣预钞票欠债率71.8%（较年头增多0.6pct）、净钞票欠债率70.2%（较年头增长7.7pct），三条红线处于黄档。